戴德梁行2017昆明市房地產分享會：看好昆明市場
2017年09月09日21:15來自：贏商網雲南站
核心提示：戴德梁行“2017年昆明市房地產市場媒體分享會”在昆明同德廣場舉行，現場分享瞭昆明市房地產市場的發展情況。
昆明作為區域性中心城市，未來發展潛 力巨大，隨著 一帶一路 等相關政策的推進，昆明依托其地理位置勇創發展浪潮。作為城市經濟的風向標，昆明房地產市場的發展路在何方，如何結合現有優勢突破重圍，領軍西南？
9月7日，以 雨潤春城勢待發 為主題的戴德梁行（專題閱讀） 2017年昆明市房地產市場媒體分享會 在同德昆明廣場舉行，現場分享瞭昆明市房地產市場的發展情況，同時對未來昆明房地產市場發展做出瞭展望。
戴德梁行舉辦 2017年昆明市房地產市場媒體分享會
活動現場
戴德梁行小貨車行車記錄器大中華區研究部總經理林榮傑
購房政策寬松，成交量持續高位運行六鏡頭行車記錄器，價格逐步攀升定
截止今年6月底，昆明市成交量達到451.75萬平方米，持續高位運行；供應量為265.57萬平方米，成交面積遠遠高於供應面積。價格方面，去年年底全國各地普遍出現的一次住宅市場的瘋狂增長並未波及昆明樓市，在寬松政策及市場需求的支撐下，今年上半年昆明市住宅價格相比去年年底大幅上漲瞭20%左右，至9536元/平方米。隨著房價的大幅攀升，今年上半年昆明市住宅市場有溫和收緊的趨勢，雖然政府並未出臺任何限購限貸政策，但上半年昆明市的相關金融貸款政策開始逐步收緊，例如，昆明多傢銀行開始對商業貸款減貸款或停貸，首套房利用**取消多鏡頭行車紀錄器推薦或上浮等。不過，城鎮化進程的不斷加快、外來人口的增加將為昆明市住宅市場提供巨大的置業需求支撐，而伴隨著城鎮化而來的人口消費結構的升級將持續增強購房者對市場的良好預期，預計短期內，昆明住宅市場將持續量價齊升。
另一方面，據統計，今年大車專用行車紀錄器上半年昆明市100平方米至180平方米的成交套數占全市總成交的54%，三房成交比例為53%。二胎政策的開放、對生活舒適性的追求、消費力的提升等推動瞭昆明市住宅產品的轉型，昆明市住宅需求已悄然從剛性需求開始向改善性需求轉變。
從2009年起，全國大型品牌房企陸續進入昆明開始住宅開發，今年上半年昆明市成交前30的開發商中，品牌房企成交量、供應量、成交金額均占半壁江山。大型房企的進駐和開發，為住宅市場帶來更多更新更高的標準，提升昆明住宅市場的整體檔次，推動房地產市場發展。預計未來，居民消費水平的提升將刺激居民對住宅產品的舒適性、宜居性、管理規范性有更高的要求，優質的住宅產品將更具市場吸引力，屆時品牌房企與本地房企間的搶占市場份額的競爭也將愈演愈烈。
戴德梁行成都公司綜合住宅服務部董事謝普丞做 住宅市場 的主題分享。
戴德梁行成都公司住宅部董事謝普丞認為： 昆明市場剛需產品為主的時代將逐漸結束，市場新推項目以大戶型為主，大量改善客群進場加速市場產品轉變，未來昆明住宅市場將迎來更多的改善性產品，如大戶型、板式結構等。其次，昆明市房地產市場整體環境寬松，隨著品牌房企逐漸占據市場主力，以及更多改善性需求的多重作用下，未來昆明市住宅價格將呈現逐步上漲的趨勢。
優質零售商業市場面臨升級壓力，傳統項目競爭激烈
從2005年擁有第一個購物中心開始，經過長達10多年的發展，優質零售商業已經邁入 趨優選擇市場 階段，一站式購物中心開始成為市場重要零售商業物業類型。截止2017年8月，昆明市優質零售物業總存量為1,648,000平方米，首層平均租金為487元/平方米/月，空置率為7.5%。8月5日，位於五華區滇緬大道的西城COHO正式開業，填補瞭西市區優質商業的空白。在去年昆明全市新增約40萬方後，今年優質零售商業新增速度明顯放緩。
從品牌方面來看，擁有固定受眾客群，市場影響力較大的快時尚品牌已成為昆明優質購物中心標配。市場知名快時尚品牌例如H M、GAP、ZARA、New Look、FOREVER21等均在昆明市均有門店佈局，其副線品牌也逐漸進駐昆明，填補市場分化的需求；
與成都相比，昆明零售商業因缺乏具有領導性、差異化的項目，以及開發和運營實力強大的投 資商，導致市場發展相對滯後，但隨著大悅城、萬象城等項目的入市，未來市場將有望迎來一次巨大的升級與轉型。
隨著城市的發展，昆明市傳統**商圈 市中區的承載能力逐漸飽和，南市區、北市區等區域級商圈開始逐步崛起，同德 昆明廣場、西山萬達廣場、愛情海購物中心等標志性項目均分佈在區域級商圈。
近幾年隨著各大優質購物中心的崛起，零售市場競爭加劇，昆明傳統百貨經營受到較大沖擊，部分百貨陸續進行調整，如南亞第壹城金鷹百貨撤出，轉型為NEW MALL；金鷹購物廣場A座正逐層調整，三樓調整為兒童業態，四樓調整為餐飲；新西南廣場正處於二度調整升級當中。
其次，下放瞭代理權的幾大零售品牌幾乎掌握在昆明少數代理商手裡，這在一定程度上導致瞭昆明零售項目的同質化。代理商壟斷是昆明零售市場最為鮮明的特征。
德梁行成都公司商業地產部董事錢峰做 零售商業市場 的主題分享。
對於接下來的市場走勢，戴德梁行成都公司商業地產部董事錢峰女士認為：未來隨著大悅城、恒隆廣場、萬象城等優質開發商的大型項目入市，昆明市零售商4G即時影像行車紀錄器業市場有望迎來一次全方位的提檔、升級，同時迎來更多潮流、時尚的零售新品牌。擁有極強的招商能力的大型開發商擁有與品牌商直接對話並完成招商的能力，因此未來昆明商業市場的招商形式將發生巨大變化。昆明市未來商業市場將以市中區為引擎，區域級商圈為推動，真正實現多點開花式的全面發展。
寫字樓市場處於初期發展階段
2017年上半年，昆明優質寫字樓存量為1,065,830平方米，租金為101.7 元/平方米/月。由於近兩年新增項目較多，去化速度較慢，導致全市空置率處於高位，達47.8%。2009年以來，昆明市大舉推行 城中村 項目改造，本土房企集中拿項目進行改造開發，不少優質房企被吸引入滇，高頻率的項目改造和再開發使得昆明市優質商務樓宇於2012年開始進入集中供應期，至2016年昆明市甲級寫字樓存量為1,065,830平方米，相比2012年底存量上漲189.6%。
從各區域情況來看，昆明市的新興優質商務樓宇多集中在盤龍區與西山區，當前兩區域的優質寫字樓存量之和占全市總存量的78.94%。五盤龍區近年迎來一批以俊發中心、昆明269為代表的高端物業，優越的軟硬件條件及周邊配套的逐漸完善使得該區寫字樓平均租金處於全市高位。
昆明市寫字樓標準相對較低，標準甲級寫字樓少，並以散售物業為主，這對寫字樓後期管理、租戶品質等方面產生瞭諸多的負面影響。其次，本地開發商以及內資企業是昆明優質寫字樓的主要開發者，與外資及品牌開發商相比，本地及內資開發商缺少對甲級寫字樓的開發經驗、以及後期招商和運營經驗，因此從供應角度來看，吸引外資、國企等擁有資金實力、資管能力的開發商顯得尤為重要。
戴德梁行華西區企業服務部主管、董事劉聰聰
戴德梁行成都公司企業服務部華西區董事劉聰聰認為：在未來2-3年內，昆明市優質寫字樓依然以本地及內資開發商為主，加之處於高位的空置率，租金上漲壓力較大。但依托在 一帶一路 的重要地理位置以及城市發展，未來昆明市的產業發展有望得到長足的進步，從而拉動優質寫字樓需求。除此之外，在優質寫字樓逐步發展的同時，競爭也將越加激烈，未來高品質租戶除瞭對硬件設施的追求外，也將對物業管理的水平提出越來越高的要求。
新聞鏈接：
戴德梁行是全球領先的房地產服務商，為客戶提供全方位的服務，以滿足人們辦公、購物及居住方面的需求。我們遍佈全球60多個國傢的43,000名員工為世界各地的租戶及投 資者提供服務。我們在大中華區設有20傢分公司，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產方案為客戶創造更大的價值。戴德梁行是全球最大的房地產服務運營商之一，年營業收入達50億美元，**業務包括租賃代理、資產服務、資本市場、設施服務、全球企業服務、投 資管理、項目管理、租戶代表，以及估價及顧問服務。
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